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房产公司抵押已交付商品房 符合法定解除要件吗

时间:2020-07-01 11:00 作者:jili 点击:

 【案情】

  2015年7月,潘某与A房产公司签订《商品房买卖合同》,从A房产公司处购买一房屋,并于合同签订当日向A房产公司交纳了全额购房款236万元整。2015年9月,潘某开始对其购买的上述房屋进行装修并入住。2016年10月,A房产公司为潘某出具了购房发票,潘某于当月交纳了房屋契税。

  2016年5月,A房产公司以登记在其名下的潘某购买的上述房屋做抵押物,向甲银行借款200万元,借款期限自2016年5月26日至2021年5月25日,A房产公司作为抵押人,甲银行作为抵押权人,签订了抵押合同,并办理抵押登记。2020年初,潘某去房产部门办理不动产登记时发现,其购买的上述房屋因被抵押登记无法办理不动产登记证。

  【分歧】

  A房产公司将潘某全款购置且已交付使用的商品房抵押于银行办理抵押借款,是否符合法定解除要件。

  第一种观点认为,符合法定解除要件。潘某与A房产公司签订的《商品房买卖合同》,是双方协商一致的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。潘某于签订合同当日付清了全部房款,A房产公司将上述商品房实际转移交付于潘某,且潘某已经长期合法占有使用,潘某虽未办理产权登记,但基于其付清了所购商品房全款,且实际交付占有使用的事实,潘某已经取得了上述商品房的事实物权,具有法律效力。甲银行对上述商品房抵押权的设立,是在潘某已足额支付了全额房款,且已交付占有使用期间,故其抵押权设立不能优先于潘某已完成商品房购买,且已交付占有使用而确立的优先权。

  第二种观点认为,不符合法定解除要件。虽然潘某基于已缴纳全部购房款而享有的物权期待权优于成立在后的抵押权,但系法律对不同权利的优先保护顺序的差异,而不是构成抵押权无效的理由,并且潘某并非抵押合同签订的当事人,其无权解除上述抵押合同。

  【管析】

  笔者同意上述第二种意见,理由如下:

  虽然A房产公司与甲银行签订的抵押合同及办理抵押登记,在潘某购买该房屋及缴纳全部购房款之后,但A房产公司与甲银行签订的抵押合同亦是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,并且该抵押已经办理了抵押登记,且甲银行在签订抵押合同前已经对该房屋的产权状况进行了审查,确认其归属于A房产公司,且无证据证明A房产公司与甲银行之间存在恶意串通、损害第三人利益的情形,因此该抵押合同合法有效。

  综上分析,A房产公司将潘某全款购置且已交付使用的商品房,抵押于银行办理抵押借款,不符合法定解除要件,潘某无权解除上述抵押合同。

  (作者单位:江西省资溪县人民法院)